Bất động sản là gì? Đặc điểm thị trường bất động sản ntn?

Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng rất có khả năng phân chia thành nhiều loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà phần lớn các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại gồm: Bất động sản và động sản.

Bất động sản là gì

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, được các nhà đầu tư để ý nhất hiện nay. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Vậy BĐS là gì và thị trường bất động sản gồm những đặc điểm gì? Banggiadatnen.com xin chia sẻ thông tin như sau:

Bất động sản là gì?

Bất động sản ở Việt Nam, Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 khái niệm quy định:

  • Đất đai;
  • Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
  • Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
  • Các tài sản khác theo quy định của pháp luật…

Phân loại bất động sản

Việc phân loại BĐS căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, thích hợp với thông lệ phân loại bất động của khu vực và quốc tế. Bất động sản được chia thành 4 loại chính là:

Đất đai

Tài sản là đất đai là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp được pháp luật công nhận. Đây chính là loại BĐS còn gọi là đất trống, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi…Thể loại đất này rất có khả năng bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển hoặc tái sử dụng, phân khu. Căn cứ theo mục đích sử dụng, đất được phân thành một số loại sau đây:

  • Nhóm đất nông nghiệp;
  • Nhóm đất phi nông nghiệp;
  • Nhóm đất chưa sử dụng gồm một số loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Bất động sản Nhà ở

  • Nhà chung cư: Chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini, chung cư hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phòng và dịch vụ công cộng khác).
  • Nhà ở riêng lẻ: Biệt thự; Nhà liền kề; Nhà ở truyền thống

Nhà và công trình công cộng

  • Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại; siêu thị; cửa hàng bán lẻ; nhà hàng ăn uống; giải khát; trung tâm logistic;…
  • Công trình dịch vụ công cộng: Khách sạn, nhà khách, nhà trọ, nhà nghỉ, ngân hàng
  • Nhà ga: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt, bến xe ô tô;
  • Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của rất nhiều cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị – xã hội và tổ chức khác;
  • Công trình văn hóa;
  • Công trình giáo dục;
  • Công trình thể thao;
  • Công trình y tế;
  • Công trình thông tin liên lạc viễn thông;
  • Các công trình công cộng khác

Nhà và công trình công nghiệp

  • Công trình sản xuất nguyên liệu xậy dựng: Nhà máy sản xuất xi mang; gạch ốp lát; nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinhl nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợ bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác đá;
  • Công trình khai thác than quặng;
  • Công trình dầu khí;
  • Công trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chết tạo, luyện kim; công trình công nghiệp điện tử, tin học; công trình sản xuất hóa chất; công trình sản xuất công nghiệp nhẹ; công trình chế biến thủy sản; các công trình công nghiệp khác.
  • Bất động sản là nhà ở: bao gồm cả nhà xây mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Khía cạnh khác còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…
  • Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống hiện đại của dân cư.
  • Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây chính là các tòa nhà rất có khả năng được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được xem như BĐS thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.

Công trình hạ tầng kỹ thuật

  • Công trình giao thông: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thông, đường thủy nội địa, càng hàng không…
  • Công trình thủy lợi: hệ thống các công trình cấp nước, thoát nước,…
  • Hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải,…
  • Các công trình hạ tầng khác: nhà tang lễ và nghĩa trang, tạm chữa cháy, tuy nen kỹ thuật (đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước,…

Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS được biết đến là một trong thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế thị trường quốc dân vì BĐS là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tếHiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:

  • Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất.
  • Thị trường BĐS là hoạt động mau bám, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyềm sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.
  • Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

Như vậy rất có khả năng thấy rằng: thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về BĐS được thực hiện trải qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Và mặc dù rất có khả năng còn những quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của thị trường này rất cần được thừa nhận là:

Có sự đứt quãng giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Bất động sản tọa lạc ngay cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có rất nhiều thời cơ tạo ra trong công việc đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như mẹo hay nghề nghiệp

Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, nguyên do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế – văn hóa- xã hội. Quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.

Vì vây khi rà soát quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất động sản, muốn phân tích một cách hợp lý giá trị của BĐS rất cần được gắn với những điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không tuyệt vời do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này khởi nguồn từ chỗ: các thông tin về BĐS và thị trường bất động sản không phổ biến; các tiêu chuẩn phân tích BĐS chỉ rất có khả năng được đo lường một các tương đối; không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh; trên thị trường chỉ mất một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về một bất động sản, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm. Chính vì vậy:

+ Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá tranh đua và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của một loại sản phẩm đơn lẻ, trong những số đó một bên có ích thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng.

+ Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn thuận tiện đối với cả người mua và người bán, để tiến hành giao dịch thuận tiện cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giao dịch mới có khả năng thành công.

+ Đối với các bước định giá: Khi tham khảo các chứng cứ giao dịch cần đánh giá một bí quyết kỹ lưỡng xem chúng có cung ứng được các đề nghị là bằng chứng hợp lý về giao dịch thị trường và có khả năng sử dụng được để so sánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay cho đổi

Trên thị trường bất động sản, khi cầu thay cho đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi nhanh về giá cả BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung bất động sản chẳng thể phản ứng một bí quyết mau chóng và tương ứng với thay đổi nhanh của cầu, việc tăng cung về bất động sản cho một mục đích chính xác nào đó thường mất không ít thời gian, dẫn đến tác dụng kích thích tăng hoặc giảm cung bất động sản luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác.

Do đó, khi tham khảo thị trường địa ốc cần chú ý:

+ Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. Việc chống các cơn sốt về giá bất động sản bằng cách tăng cung là rất hạn chế.

+ Đối với  việc quản lý Nhà nước cần được có các chính sách ổn định, dài hạn đối với bất động sản và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường BĐS.

+ Đối với hoạt động thẩm định giá cần được có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường bất động sản để ước tính một bí quyết hợp lý giá trị BĐS. Việc quản lý Nhà nước đối với bất động sản không tốt sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.

Hoạt động của thị trường địa ốc phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

BĐS trong các số ấy chủ yếu là một loại tài nguyên quý giá. Mặt khác, thị trường địa ốc  còn là một dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo- thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm cắt giảm những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.

Sự can thiệp của Nhà nước được biểu hiện một bí quyết tập trung ở chỗ. Nhà nước chắc chắn tính giấy tờ cho các bất động sản , đây chính là những điều kiện quan trọng để bất động sản có khả năng được giao dịch, mua bán một bí quyết công khai minh bạch như những hàng hóa bình thường khác; áp dụng kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, chắc chắn cho thị trường hoạt động một bí quyết lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ ích lợi hợp pháp cho các nhà đầu tư.

Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường địa ốc trong không ít trường hợp là sự kiểm soát một bí quyết trực tiếp, chính xác và rõ ràng. Do vậy, muốn đánh giá một bí quyết hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng giống như có sự cập nhật một bí quyết không ngừng nghỉ các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản  trong 1 thời kỳ.

 

5/5 - (408 votes)

Leave a Reply

Your email address will not be published.