Đất đai có vai trò hết sức quan trọng đối với cuộc sống hàng ngày kinh tế – xã hội. Đất đai là tài nguyên quốc gia hết sức quý giá, là tư liệu sản xuất đặc trưng không gì thay vì thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng uy tín của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Vì vậy xác định giá trị đất đai có vai trò đặc trưng quan trọng đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân phục vụ nhiều mục đích chính đáng như: vay vốn ngân hàng, đầu tư, kinh doanh, góp vốn, liên kết…

Xác định giá đất là việc các công ty có công dụng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của đất đai theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chí thẩm định giá.

Giá đất

Giá đất là gì?

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa.

Theo Luật đất đai 2003 quy định giá đất là: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.”

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố giấy tờ ảnh hưởng đến giá đất

Pháp lý đất đai là nhân tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ nét thì khả năng giao dịch dễ dàng và thanh khoản cao.

Tình trạng giấy tờ của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên khu đất có công trình xây dựng)…của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.

Quy định về công trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: hiện trạng cho thuê, thế chấp đất đai, hiện trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.

Các nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất

Các nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

Vị trí của khu đất: là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất. Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại.

Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, siêu thị sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ngay các vùng ven trung tâm.
Vị trí đẹp long lanh đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ cơ sở giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ngay vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.

Kích thước, diện tích mảnh đất: là những nhân tố tối ưu trong mục đích sử dụng, đáp ứng nhu cầu của đại phần lớn người mua. Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích thích hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ sở hữu thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn.

Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ ảnh hưởng ngập nước vào mùa mưa, hay bị hình thức thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp.

Nhưng về BĐS du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình vượt bậc mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp – khu vực ven biển.

Hình thức của bất động sản: (đối với BĐS nhà hay là các công trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức – kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa truyền thống từng khu vực thì sẽ đắt giá hơn. Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ sở hữu được vẻ ngoài BĐS khác nhau.

Đặc điểm trên mặt đất và trong trái tim đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…): với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, sâu dưới lòng đất sẽ bị đến mức giá khác nhau. Ví dụ như tự mình mua đất để sản xuất nông nghiệp thì tự mình cần chất lượng đất tốt, nếu tự mình mua đất để ở, kinh doanh thì tự mình không cần quan tâm đến chất đất.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay tiếng ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ thấy được nhất là nhiều khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị BĐS rất lớn, nên môi trường tin chọn rất nhiều vào giá đất.

Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.

Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất

Bất động sản rất có thể đem lại thu nhập cao: Tức là mức thu nhập hay giá trị của BĐS đem lại có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đó. Nếu mà thu nhập từ BĐS cao thì giá trị chuyển nhượng nó tăng cao theo. Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, tiếp sau đó người tiếp theo sau bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao.

Các sự kiện kinh tế: Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, WHO, CPTPP… Cùng đó là thu hút doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày dần mạnh mẽ khiến giá thành đất tại Việt Nam tăng thêm cao.

Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp nó cũng sẽ bị đến trực tiếp giá trị của thị trường nhà đất. Nếu bạn đầu tư về BĐS thì bạn phải quan tâm đến những tin tức thị trường, nhu cầu của thị trường để chúng ta cũng có thể đoán được sự tăng giảm nhịp độ của thị trường.

Yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất

Tính hữu dụng của nhà đất: tức là các giá trị khai thác trong thực tiễn và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm. Nó cho bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng BĐS ở mức nào.

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: tức là giá trị cung và cầu cân bằng hay là chênh lệch sẽ định giá được BĐS đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ cắt giảm và ngược lại.

Cung về đất đai chẳng thể điều chỉnh theo không gian cũng giống như chủng loại hay chất lượng đất đai. Điều đó có khả năng dẫn đến những mất cân bằng về cung cầu một bí quyết cục bộ về không gian và chủng loại đất đai. Tuy vậy, sự thay đổi nhanh về cung loại đất đai này có khả năng làm thay đổi nhanh về cung của loại đất đa khác. Do dó, cung bất động sản ở phân khúc thị trường này thể gia tăng do chuyển dịch cung từ phân khúc thị trường khác.

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của ba điều kiện: (1) có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư; (2) có các nguồn lực tài chính để bảo đảm khả năng thanh toán cho các nhu cầu này; (3) có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu sự thật phát triển thành cầu xuất hiện trên thị trường. Thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán phát triển thành cầu thực tại và được thỏa mãn. Có nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản:
Cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp. Xã hội càng phát triển, cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp có xu thế giảm tương đối so với cầu về đất đai trong lĩnh vực khác.
Cầu về đất đai cho công nghiệp, cơ sở giao thông và các công trình công cộng. Cầu về đất đai làm địa bàn phát triển các hoạt động công nghiệp, cơ sở giao thông và các công trình công cộng được cung ứng bằng các chương trình của chính phủ.
Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình dân sinh khác. Cầu về nhà ở thường kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại và dịch vụ…Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường địa ốc và càng ngày càng tăng nhanh. Nó bao gồm cầu về đất đai, nhà ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc của các công ty, các trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể thao,…

Cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng của các nhân tố như sự tăng cường dân số và nhu cầu phát triển, sự thay đổi nhanh về tính và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi nhanh của lương và việc làm, các bước đô thị hóa, những chính sách của nhà nước.

Các Phương pháp xác định giá đất

Khi áp dụng thẩm định giá đất đai, thẩm định viên có khả năng áp dụng các cách tiếp cận và biện pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tùy thuộc vào hồ sơ pháp lý, thông báo thu thập và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên đưa ra các biện pháp thẩm định giá phù hợp. Hiện giờ tại các thẩm định viên chuyên nghiệp áp dụng 5 giải pháp thẩm định giá đất đai bao gồm:

Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập; Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ giá thành và cách tiếp cận từ thu nhập

Đối với từng giải pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông báo thu thập nhằm chắc chắn tính chuẩn xác của kết quả thẩm định giá.

Phương pháp so sánh

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Phương pháp so sánh là giải pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở đánh giá mức định giá của những thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông báo giao dịch trên thị trường của những thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên đề nghị tuân hành nguyên tắc thay vì thế: giá trị tài sản mục tiêu được xem là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đồng có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức định giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong dao động time gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.

Các bước áp dụng thẩm định giá

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất gây ra lương bổng cho những người sử dụng.

V= I/R

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước áp dụng thẩm định giá

Bước 1: Ước tính lương bổng hoạt động thuần do tài sản mang lại

Công thức xác định lương bổng hoạt động thuần:

Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động

Thẩm định viên xác định tổng lương bổng tiềm năng, thất thu, giá thành hoạt động thông qua các thông báo điều tra khảo sát trên thị trường của những tài sản tương tự, có xem xét lương bổng và giá thành hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các nhân tố khác ảnh hưởng đến việc dự đoán tổng lương bổng tiềm năng, thất thu, giá thành hoạt động dự định của tài sản thẩm định giá.

Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp đánh giá vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp đánh giá khả năng thanh toán nợ.

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất gây ra lương bổng cho những người sử dụng.

Trường hợp dòng tiền không đều:

Giá đất

Trường hợp dòng tiền đều:

Giá đất

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt: Dòng tiền năm thứ t
CF: Dòng tiền gây ra đều đặn hàng năm
CFO: Dòng tiền gây ra tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự đoán dòng tiền. (Tại thời điểm hiện tại có thể chưa gây ra lương bổng từ tài sản nhưng có thể đã gây ra giá thành đầu tư ban đầu)
Vn: Giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo
n: Giai đoạn dự đoán dòng tiền trong tương lai
r: Tỷ suất chiết khấu
t: Năm dự báo

Các bước áp dụng thẩm định giá

Bước 1: Xác định giai đoạn dự đoán dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính lương bổng từ tài sản và ước tính giá thành liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ và giải pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ giá thành và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không tưởng đủ thông báo giao dịch trên thị trường của những thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông báo giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.

Phương pháp chiết trừ là giải pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Các bước áp dụng thẩm định giá

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của những bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, chuẩn xác là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các nhân tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các nhân tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông báo về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của những bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của những bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các nhân tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các nhân tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các nhân tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo giải thích tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách chọn lựa mật độ điều chỉnh của những nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp chiết trừ và cách thức thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, chuẩn xác là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của cách thức đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ khiến cho giá trị của tổng tài sản gia tăng hay giảm đi là bao nhiêu.

Phương pháp thặng dư là cách thức thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí chuẩn bị đưa đến (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để đưa đến sự đi lên đó.

Các bước áp dụng thẩm định giá

Bước 1: Khảo sát và chọn lựa ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của những bất động sản đó có những đặc điểm tựa như với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, chuẩn xác là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các nhân tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các nhân tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông báo về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của những bất động sản so sánh (các bất động sản đã được chọn lựa tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.