Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang trọng đất ở giai đoạn này được nhiều cá nhân, hộ gia đình đặc biệt chú ý trong hoạt động vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng…Vì vậy chuyển đổi 100% đất trồng cây lâu năm sang trọng đất ở sẽ tăng giá trị của mảnh đất góp phần quan trọng trong giao dịch về đất đai dễ dàng hơn.
Khái niệm đất trồng cây lâu năm
Theo cách phân loại đất được quy định tại Điều 13. Luật Đất đai ban hành thì đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp. Được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trồng các cây lâu năm để sản xuất.
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang trọng đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang trọng đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới bề ngoài ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang trọng sử dụng vào mục đích khác trong Group đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang trọng đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang trọng đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp chưa hẳn là đất ở sang trọng đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp chưa hẳn là đất thương mại, dịch vụ sang trọng đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang trọng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang trọng đất ở, thì trường hợp này được xác định là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang trọng đất phi nông nghiệp. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là 1 trong loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở được xác định thuộc loại đất phi nông nghiệp.
Số tiền phải nộp khi chuyển đất trồng cây lâu năm sang trọng đất ở
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp (Đất trồng cây lâu năm) được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang trọng đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có chọn lọc chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang trọng đất ở được tính theo công thức sau:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở | – | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thôn A, xã A, thị xã A, tỉnh A do UBND tỉnh A cấp ngày…tháng…năm…Diện tích 300m2 (trong đó Đất ở 200m2, Đất TCLN là 100m2)…Cách tính chuyển đổi đất TCLN 100m2 như sau:
Xác định đơn giá đất Đất ở và đơn giá Đất trồng cây lâu năm tại vị trí thửa đất đó tọa lạc:
Giả sử:
- Đất ở tại thửa đất A, thôn A, xã A…tại vị trí này là: 2.000.000 đồng/m2 .
- Đơn giá đất trồng cây lâu năm (Đất nông nghiệp), đơn giá nhà nước: 50.000 đồng/m2
Như vậy mức chênh lệch bạn hãy chú ý đóng khi chuyển đổi mục đích là:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 2.000.000 đồng – 50.000 đồng = 1.500.000 đồng/m2
Thuế chuyển đổi 100m2 đất trồng cây lâu sang trọng đất ở như sau:
= 100m2 x 1.500.000 đồng/m2 = 150.000.000 đồng
Hiện nay các hệ thống ngân hàng tại Việt Nam khi nhận tài sản thế chấp vay vốn có đất trồng cây lâu năm (TCLN) thường tính giá trị đất TCLN bằng đơn giá đất nhà nước. Trong khi đó giá trị khoản vay bình thường = Giá trị tài sản (x) 70% – 80% bởi thế việc chuyển đổi đất TCLN sang trọng đất ở là việc cực kỳ cần thiết nhằm mục đích có khoản vay tốt hơn.
Tin Mới
